Pri kúpe, predaji alebo prevode nehnuteľnosti je kľúčové skontrolovať, či nie je zaťažená ťarchou. Ťarchy môžu výrazne ovplyvniť možnosti nakladania s nehnuteľnosťou a niekedy aj úplne znemožniť jej predaj alebo využitie.
1. Čo je ťarcha na nehnuteľnosti?
Ťarcha je právne obmedzenie vlastníka nehnuteľnosti, ktoré vyplýva z určitého záväzku alebo práv tretích osôb. Tento záväzok môže obmedziť predaj, prenájom, využitie nehnuteľnosti alebo jej financovanie hypotékou.
Každá ťarcha sa zapisuje do časti C listu vlastníctva (LV) a je verejne dostupná prostredníctvom katastrálneho portálu (www.katasterportal.sk).
2. Aké druhy ťarchy môžu byť na nehnuteľnosti?
Na liste vlastníctva môžu byť zapísané rôzne druhy ťarchy, pričom najčastejšie sú tieto:
Záložné právo (hypotéka, úver, pôžička)
- Zriadené bankou alebo iným veriteľom ako zabezpečenie úveru.
- Ak dlžník nespláca úver, veriteľ môže nehnuteľnosť exekučne predať.
- Pri predaji nehnuteľnosti je nutné vyplatiť dlh alebo dohodnúť jeho splatenie kupujúcim.
Vecné bremeno
- Napríklad právo doživotného užívania (ak v nehnuteľnosti býva rodič, starý rodič).
- Právo prechodu cez pozemok, prístupová cesta.
- Vecné bremená môžu byť trvalé alebo dočasné a môžu prekážať kupujúcemu pri užívaní nehnuteľnosti.
Exekúcia alebo záložné právo v prospech exekútora
- Ak je majiteľ v exekúcii, exekútor môže na nehnuteľnosť uvaliť záložné právo a následne ju predať v dražbe.
- Kúpna cena môže byť nižšia, ale vysporiadanie takejto nehnuteľnosti je komplikované.
Predkupné právo
- Iná osoba (napr. spoluvlastník, obec) má prednostné právo kúpy pred cudzou osobou.
- Ak je predkupné právo zákonné, musíte nehnuteľnosť najskôr ponúknuť oprávnenej osobe.
Nájomná zmluva na dobu určitú
- Ak má nájomník platnú zmluvu, nový vlastník je povinný dodržať podmienky prenájmu.
3. Ako zistiť, či je nehnuteľnosť zaťažená ťarchou?
Pred kúpou alebo predajom si vždy overte list vlastníctva. Stačí vám na to číslo parcely alebo adresa nehnuteľnosti.
- Online kontrola: Na www.katasterportal.sk si môžete bezplatne pozrieť základné informácie.
- Osobná návšteva katastra: Ak potrebujete úradne overený výpis.
- Realitný maklér alebo právnik: Môže pomôcť so správnym výkladom údajov.
4. Čo robiť, ak je nehnuteľnosť zaťažená ťarchou?
Každý druh ťarchy si vyžaduje iný postup. Pozrime sa, ako môžete riešiť jednotlivé situácie:
Ako odstrániť záložné právo (hypotéku)?
- Vyplatenie úveru – Majiteľ musí splatiť hypotéku, aby banka dala súhlas na výmaz záložného práva z LV.
- Predaj nehnuteľnosti s hypotékou – Kupujúci môže prevziať hypotéku alebo ju vyplatiť v cene nehnuteľnosti.
- Vyplatenie bankou kupujúceho – Pri kúpe cez hypotéku banka kupujúceho vyplatí dlh predávajúceho.
Dokumenty potrebné na výmaz:
- Súhlas banky na výmaz záložného práva.
- Návrh na výmaz záložného práva podaný na kataster.
Ako riešiť vecné bremeno?
- Dohoda s oprávnenou osobou – Ak má niekto právo doživotného bývania, môže sa vzdať vecného bremena za finančnú kompenzáciu.
- Výmaz vecného bremena súdnou cestou – Ak už oprávnená osoba nežije alebo bremeno stratilo význam, môžete žiadať o výmaz na súde.
- Predaj nehnuteľnosti s bremenom – Kupujúci musí súhlasiť s tým, že vecné bremeno ostáva zachované.
Dokumenty potrebné na výmaz:
- Dohoda o zrušení vecného bremena.
- Súhlas oprávnenej osoby (ak je nažive).
- Návrh na výmaz podaný na kataster.
Ako odstrániť exekučnú ťarchu?
- Vyplatenie dlhu – Exekútor po uhradení vydá potvrdenie o vymazaní ťarchy.
- Dohoda s exekútorom o predaji – Exekútor môže povoliť predaj za podmienky, že dlh bude splatený z kúpnej ceny.
- Exekučná dražba – Ak sa dlh nevyplatí, nehnuteľnosť môže ísť do dražby.
Dokumenty potrebné na výmaz:
- Potvrdenie exekútora o vyplatení dlhu.
- Návrh na výmaz podaný na kataster.
Ako riešiť predkupné právo?
- Oslovenie oprávnenej osoby – Musíte jej ponúknuť kúpu za rovnakých podmienok ako ostatným.
- Dohoda o vzdaní sa predkupného práva – Oprávnená osoba môže písomne potvrdiť, že nemá záujem.
Ako postupovať pri ťarche na nehnuteľnosti?
- Pred kúpou si vždy overte list vlastníctva!
- Ak je nehnuteľnosť zaťažená, zistite, či je možné ťarchu odstrániť.
- Pri hypotéke alebo exekúcii je riešením vyplatenie dlhu.
- Vecné bremená a predkupné práva môžu prekážať novému majiteľovi – riešte ich pred predajom.