Prenájom nehnuteľnosti nie je len o zaplatení nájomného a odovzdaní kľúčov. Prenajímateľ aj nájomca majú svoje práva, ale aj povinnosti, ktoré musia dodržiavať podľa zákona. Aké sú ich záväzky a na čo by si mali dať obe strany pozor?
Povinnosti prenajímateľa
Prenajímateľ (vlastník nehnuteľnosti) má nielen právo dostávať nájomné, ale aj viaceré zákonné povinnosti voči nájomcovi.
1. Odovzdanie bytu v zodpovedajúcom stave
Prenajímateľ musí zabezpečiť, aby bol byt obývateľný a v stave vhodnom na dohodnuté užívanie. To znamená, že:
- Byt musí byť čistý a v stave, ktorý zodpovedá nájomnej zmluve.
- Všetky dôležité zariadenia (kuchyňa, kúpeľňa, kúrenie, elektroinštalácia) musia byť funkčné.
- Ak sa prenajíma so zariadením, musí byť v zmluve presne uvedené, čo je jeho súčasťou.
Odporúča sa spísať odovzdávací protokol so zoznamom vybavenia a stavom nehnuteľnosti, vrátane fotodokumentácie.
2. Údržba a opravy v byte
Prenajímateľ je povinný zabezpečiť základnú údržbu a opravy nehnuteľnosti. Do jeho zodpovednosti patrí:
- Opravy hlavných častí bytu (steny, podlahy, okná, dvere).
- Opravy technického vybavenia – kotol, rozvody vody, elektriny a kúrenia.
- Odstránenie závad, ktoré neboli spôsobené nájomcom (napr. poškodené potrubie, porucha elektrických rozvodov).
Ak prenajímateľ neodstráni závažné poruchy, ktoré znemožňujú užívanie bytu, môže nájomca odstúpiť od zmluvy alebo požadovať zníženie nájomného.
3. Dodržiavanie zmluvných podmienok
Prenajímateľ sa musí riadiť podmienkami, ktoré sú uvedené v nájomnej zmluve. Nemôže napríklad:
- Neoprávnene vstupovať do bytu bez súhlasu nájomcu.
- Zvyšovať nájomné bez predchádzajúcej dohody.
- Náhle ukončiť nájom bez dodržania výpovednej lehoty.
Výpoveď nájmu zo strany prenajímateľa je možná len z vážnych dôvodov, napríklad:
- Nájomca neplatí nájomné.
- Nájomca poškodzuje byt alebo porušuje pravidlá domu.
- Byt je potrebný pre osobné užívanie prenajímateľa.
4. Daňová povinnosť a nahlásenie prenájmu
Prenajímateľ je povinný zdaniť príjem z prenájmu. To znamená, že:
- Musí si registrovať príjem na daňovom úrade a uvádzať ho v daňovom priznaní.
- Ak prenajíma byt cez živnosť, musí platiť aj zdravotné a sociálne odvody.
- Ak byt prenajíma s energiami zahrnutými v nájomnom, tieto sumy sa považujú za súčasť zdaniteľného príjmu.
Ak prenajímate byt dlhodobo, je výhodné mať riadne uzatvorenú nájomnú zmluvu, ktorá chráni obe strany v prípade nezhôd.
Povinnosti nájomcu
Nájomca má tiež viaceré zákonné povinnosti, ktoré sa týkajú platenia nájomného, starostlivosti o byt a dodržiavania pravidiel v dome.
1. Pravidelné platenie nájomného
Najdôležitejšou povinnosťou nájomcu je pravidelne a načas platiť nájomné a poplatky za energie podľa dohody v zmluve.
Čo robiť, ak nájomca neplatí?
- Ak sa omešká s platbou o niekoľko dní, je vhodné ho upozorniť.
- Ak nájomné neplatí opakovane, prenajímateľ môže nájom vypovedať a prípadne vymáhať dlžnú sumu súdnou cestou.
2. Starostlivosť o byt a menšie opravy
Nájomca je povinný starať sa o byt a vykonávať bežnú údržbu. Do jeho povinností patrí:
- Udržiavanie čistoty a poriadku v byte.
- Bežné opravy – výmena žiaroviek, oprava kvapkajúceho kohútika, údržba spotrebičov.
- Hlásenie vážnych porúch prenajímateľovi (napr. prasknuté potrubie, problémy s kúrením).
Ak nájomca poškodí byt nedbanlivosťou alebo úmyselne, musí škodu uhradiť alebo opraviť na vlastné náklady.
3. Rešpektovanie susedov a pravidiel domu
Nájomca je povinný dodržiavať domový poriadok a neobťažovať ostatných obyvateľov. To znamená:
- Nerobiť hluk v nočných hodinách.
- Nezadržiavať cudzích ľudí v byte dlhodobo (ak to zmluva neumožňuje).
- Správať sa slušne k susedom a spoločným priestorom.
Ak nájomca opakovanými problémami narušuje susedské vzťahy, prenajímateľ môže nájom ukončiť.
4. Vrátenie bytu v pôvodnom stave
Po skončení nájomnej zmluvy je nájomca povinný vrátiť byt v rovnakom stave, v akom ho prevzal (s prihliadnutím na bežné opotrebenie).
- Ak v byte niečo menil (napr. maľoval, menil nábytok), musí ho vrátiť do pôvodného stavu, ak sa s prenajímateľom nedohodne inak.
- Ak spôsobil poškodenie, môže mu byť strhnutá suma z kaucie.
Pri odovzdaní bytu je dobré vyplniť odovzdávací protokol s fotodokumentáciou, aby sa predišlo sporom.
Aké sú hlavné povinnosti prenajímateľa a nájomcu?
Prenajímateľ musí:
- Odovzdať byt v dobrom stave.
- Zabezpečiť údržbu a opravy väčších porúch.
- Dodržiavať podmienky nájomnej zmluvy.
- Platiť dane z príjmu z prenájmu.
Nájomca musí:
- Platiť nájomné a energie načas.
- Starať sa o byt a vykonávať drobné opravy.
- Dodržiavať domový poriadok a neobťažovať susedov.
- Po skončení nájmu vrátiť byt v pôvodnom stave.
Ak prenajímateľ aj nájomca dodržia svoje povinnosti, prenájom bude pre obe strany bezproblémový a férový. Ak potrebujete poradiť s prenájmom alebo prípravou zmluvy, neváhajte ma kontaktovať.