Pri kúpe, predaji alebo prenájme nehnuteľnosti je nevyhnutné vedieť správne čítať list vlastníctva (LV) a katastrálnu mapu. Tieto dokumenty obsahujú zásadné informácie o vlastníctve, právnych obmedzeniach a presnom umiestnení pozemku či stavby.
1. Čo je list vlastníctva a kde ho nájdete?
Čo je list vlastníctva?
List vlastníctva (LV) je úradný dokument vedený katastrom nehnuteľností, ktorý poskytuje oficiálne informácie o vlastníkoch, charaktere nehnuteľnosti a akýchkoľvek obmedzeniach či právach tretích osôb.
Každý LV má unikátne číslo a je priradený ku konkrétnej nehnuteľnosti v rámci príslušného katastrálneho územia.
Kde získať list vlastníctva?
- Online cez kataster nehnuteľností (www.katasterportal.sk) – základné údaje sú verejné.
- Na katastrálnom úrade – oficiálny výpis LV si môžete vyžiadať osobne alebo cez Slovenskú poštu.
- U notára alebo realitného makléra – ak kupujete nehnuteľnosť, LV vám často poskytne predajca alebo realitná kancelária.
2. Ako čítať list vlastníctva?
List vlastníctva sa delí na tri hlavné časti:
Časť A – Majetková podstata
Táto sekcia obsahuje základné informácie o nehnuteľnosti, ako sú:
- Druh nehnuteľnosti (byt, dom, pozemok, orná pôda, záhrada, stavebný pozemok atď.).
- Výmera pozemku alebo bytu (v m²).
- Číslo parcely – každá nehnuteľnosť je evidovaná pod konkrétnym parcelným číslom.
- Spôsob využitia nehnuteľnosti – napr. bývanie, podnikateľská činnosť, rekreácia.
- Súpisné číslo stavby (pri domoch) a jej vzťah k parcele.
Skontrolujte, či typ nehnuteľnosti zodpovedá realite. Ak sa LV nezhoduje so skutočným stavom (napr. dom nie je evidovaný ako stavba), môže to komplikovať kúpu alebo financovanie hypotékou.
Časť B – Vlastníci a iné oprávnené osoby
Obsahuje zoznam vlastníkov a ich podiely na nehnuteľnosti:
- Meno a priezvisko vlastníka / názov právnickej osoby (napr. ak nehnuteľnosť vlastní firma).
- Forma vlastníctva:
- Výlučné vlastníctvo – nehnuteľnosť patrí jednej osobe.
- Podielové spoluvlastníctvo – nehnuteľnosť vlastní viacero osôb, pričom každý má určený podiel (napr. ½, ¼).
- Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) – vlastníctvo medzi manželmi, kde nemajú určené podiely.
Ak je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve, ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo, pokiaľ sa ho nevzdali.
Pozor na dedičstvo! Ak je vlastníkom zosnulá osoba, nehnuteľnosť nemôže byť legálne predaná, kým sa neukončí dedičské konanie.
Časť C – Ťarchy a obmedzenia
Jedna z najdôležitejších častí LV, pretože obsahuje informácie o právnych obmedzeniach, ktoré môžu ovplyvniť predaj alebo využitie nehnuteľnosti.
V tejto sekcii nájdete:
- Záložné práva – ak je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou alebo úverom.
- Vecné bremená – napr. právo doživotného bývania, právo prechodu cez pozemok suseda.
- Exekúcie – ak je na nehnuteľnosť uvalená exekúcia, jej predaj môže byť komplikovaný.
- Predkupné práva tretích osôb.
- Obmedzenia od štátnych inštitúcií (napr. ochrana pamiatkovo chráneného objektu).
Ak nehnuteľnosť obsahuje ťarchy, je nutné preveriť, či ich je možné vymazať pred kúpou. Napríklad hypotéka sa dá vyplatiť z kúpnej ceny, ale vecné bremená môžu ostať viazané aj na nového vlastníka.
3. Ako čítať katastrálnu mapu?
Čo je katastrálna mapa?
Katastrálna mapa je grafické znázornenie nehnuteľností v danom území. Zobrazuje:
- Parcelné čísla pozemkov
- Hranice jednotlivých parciel
- Stavby a infraštruktúru (cesty, chodníky, vodné toky)
- Meradlo mapy (na určenie reálnej veľkosti pozemkov)
Kde nájsť katastrálnu mapu?
- Online na katastrálnom portáli – verejne dostupné údaje
- Na katastrálnom úrade – oficiálny výpis
- U geodeta – ak potrebujete presné merania hraníc pozemku
Ako interpretovať katastrálnu mapu?
- Čísla parciel na mape musia súhlasiť s číslami na liste vlastníctva.
- Hrubé čiary označujú hranice pozemkov, tenšie čiary môžu oddeľovať jednotlivé parcely.
- Meradlo mapy – umožňuje zistiť reálne rozmery pozemku (napr. 1 cm môže predstavovať 10 m v skutočnosti).
Ak plánujete stavbu alebo rekonštrukciu, skontrolujte, či hranice parcely zodpovedajú realite. V prípade nejasností si môžete dať vyhotoviť geometrický plán od geodeta.
4. Na čo si dávať pozor pri kontrole LV a katastrálnej mapy?
- Porovnajte údaje na LV s katastrálnou mapou – môžu sa objaviť nezhody v parcelách.
- Overte si, či nehnuteľnosť nemá ťarchy – môžu ovplyvniť jej využitie alebo predaj.
- Pri kúpe si skontrolujte podiely vlastníkov – ak je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve, predaj môže byť zložitejší.
- Ak kupujete pozemok na výstavbu, skontrolujte územný plán – nie všetky pozemky sú stavebné.
List vlastníctva a katastrálna mapa sú kľúčové dokumenty, ktoré by ste si mali pred kúpou či predajom nehnuteľnosti dôkladne preštudovať.